サマー・インターン （その２ 実践編）

前回に引き続き、実践編として、サマー・インターンでの経験や学びについてまとめておきたい。

Asia Real Estate Trekが提供してくれたサマー・インターンへの門戸を開き、実際に働いてみるために、早速行動を開始した。

実は、外資系金融（GS、Morgan Stanley、JP Morgan etc）やコンサル系（ボスコン、マッキンゼー）は、早速一年目の秋に開催されるボストン・キャリアフォーラムでインターンが決定されることが多い。
これは海外からのサマー・インターンが卒業後の採用を決めるうえでの登竜門となるからだ。

僕の場合は、まだ不動産を通じてのヴィジョンを広げたい時期だったし、様々なオプションを見ておきたかったのでボストン・キャリアフォーラムは見学する程度に留めた。ただし気づきも多く、いわゆるReal Estate Private Equityについては少数精鋭で中途採用が多いことから新卒に重きをおいているボスキャリで有用な情報を得るにはいたらなかったのだ。
逆に自分の意志を固めるうえでもよい機会だった。ネームバリューによらない仕事の仕方をしたいということ。即戦力として責任ある立場でのコミットメントがしたいこと。そして自身の行っている建築と不動産活動を加速してくれる仕事であること。


話は戻り、早速Trek中にネットワーキングできた各社Managing Directorと、面談やランチのセッティングをさせていただき、結果的にMorgan Stanley Capital KKとAngelo Gordon & Co LLC、Phoenix Property Investorsからサマー・インターンのオファーをいただいた。

実際にはMorgan Stanley Capital KK (MSC)にて約10週間、Angelo Gordon(AG)にて２日間のインターンを行った。

各企業の特徴は（その１応募編）で記載した通り。
言えるのは各３社のMDは皆、リーマンショックを経験し、なおかつ今でも組織をリードしているため、非常に人格者であり、そして大胆さと慎重さを併せ持っていながら気前がよい、ということ。またそれぞれに投資に対しての得意な戦略があるというのも面白い。



応募についてのTipsは下記
・一年目で習得したProforma構築スキルを表すマテリアルを先方と共有する

・Investment Memoを作成した資料を共有する
（特にRick PeiserのFinal Projectがよいだろう）

・ランチはチームとの相性を図るもの。態度をはっきりと決めてゆくと同時に自然体で

・Aqiuisition、Fund Raising、Asset Managementなどのチームの役割を頭に入れる

・インタビューは英語と日本語両方なので、どちらでも答えられるように

・コールの場合は立って電話するのがおすすめ。ポジティブな気持ちが伝わる



Morgan Stanley Capital KK（MSC） 編

具体的に関わったディールの名前は挙げられないので、概要のみまとめておく
ちなみにディールの最中はコードネームで呼ばれている。
MSCの特徴はAquisitionチームとAsset Managementチームが別れていてそれぞれ１０人と１５人程度、またバックオフィスから構成される。



各ディールの流れは下記（REPEほぼ共通）
Underwriting→ICOMM（投資委員会プレゼン）→Acquisition→Renovation or Conversion→Lease out→Property Management→Disposition



・某ホテルのリノベーションとブランド誘致
４０年以上経つかなり古びたホテルを買い取り、耐震改修を行いつつ、全面階層を行い、海外ホテルブランドを誘致するディール。
Total Capitalizationは約60MM USD。当然ながら建築系バックグラウンドを活かすべきプロジェクトだったため、充実感を持って担当させていただいた。

・某ショッピングセンター
近郊都市の駅前に位置するショッピングセンターのアセットマネジメント段階。改装も同時に行いつつ、いかに有力なテナントを目標賃料で誘致するかが鍵。
Total Capitalizationは約80MM USD。アセットマネジメントチームの中で動かせていただきつつ、リーシングと管理がいかにディールの中で大切か、そして機会創出についても実は「床」の動きを追いかけることで、発見できるものがあることを学ぶ。

・某社宅、オフィス、賃貸住宅ポートフォリオ
都心部および核都市における混成型のポートフォリオ構築のためのUnderwriting。こちらは初めての本格的なAcquisitionに向けたUnderwritingを担当させていただき、異常にエキサイティングな投資委員会も経験させていただいた。各物件をポートフォリオに入れるか否か、どういったリスクをとるのか、どのアップサイドの可能性を見るのかなど、様々な視点を学ぶ。

・Final Presentation
こちらは、各インターン生が最終日に経過の成果を発表するうえでも重要となるプレゼンテーション。僕の場合は以前より興味があり、自身でも実践していたModern Disruptorとの協働の可能性についてまとめた。いわゆるAirbnbやWeworkを保有不動産で展開した場合、ということだ。集大成としてInvestment Memo形式でまとめることができたため、Morgan Stanleyとの共同研究のような形でいい成果が出た。ただし、実際にMSCのファンドに組み込むとなるとVolatilityが高かったり法的グレーゾーンが多いこと、またCapital Marketではまだこういった投資商材が確立されていないため、まだ実践に組み込むこと難しい判断だった。


Angelo Gordon & Co. LLC（AG） 編

こちらも具体的に関わったディールの名前は挙げられないので、概要のみまとめておく
こちらは短期間での経験となったため、今までのディールで実際につくりあげた物件を東京近郊に限ってツアーガイドしていただきながら、また少し建築的視点からのAdd Valueについて関わらせていただいた。また、ボストンに戻ってからもメールベースでのヘルプを行った。
AGのチームの特徴はなんと言っても少数精鋭。そしてアウトソース先と上手に連携しながら、Add Value思考のディールを得意とする。各ディール・オフィサーはMy Baby Projectという表現にみられるように、全ての面倒を自身の最良により見る。


プロパティ・ツアーでは代表的なディールである３物件を回った。どれもAGの投資フィロソフィーを示す非常に面白い事例だ。

・都内某商業ビル
プランテックとともに外装も一新し、そして道路付けを少し変更してのテナント面積確保というウルトラCを行った物件を始めに見せていただいた。
こちらは、以前の仕事場にも近かったこともあり、じつは知っていたビルだったが、このリノベーションに、こういったファンドのメカニズムが働いていたことを今となっては理解できるのが有り難い。

・都内Class A超高層オフィス
こちらは某デベロッパーによる有名なビルでリーマンショック前後の取引により、様々なファンドの手に渡った。こちらのエントランス部を大々的にリノベーションし、さらに飲食店を誘致しやすいように動線なども変更。
最終的には非常にいいPerfromanceのディールだったとのこと。

・都内繁華街に位置する小規模商業ビル
こちらも外観内装ともにかなりのリノベーションを行っており、実際に新築のような様相まで呈している。テナントの総入れ替えを行いながら目標賃料まで持っていったとのこと。

・建築的Add Value
また、現在検討中との再開発用地について、総合設計によるValue Upが見込めるかどうかの検討を担当させていただいた。こちらは実際に再開発となると出口がデベロッパー等になることから、このPerspectiveがAcqisition段階で見通すことができれば、相当のアップサイドシナリオとなることになる。ここはゼネコン設計部出身者としての腕の見せどころである。

最終的にはどちらの組織も、チームのほぼ全員と実際のディール、ランチやディナーを通じてじっくりとお話させていただい、それぞれのカルチャーやディール・オフィサーのあり方についての違いなども理解でき、これ以上にない有意義なインターンとなった。

インターン前にRickやApeseche、そしてHBSのNoriのクラスを取っていて本当によかった。そこで習得した技術や考え方が、インターンの入り口からビシバシと役立っていた。これら不動産デザイン学科での学びと、現実世界のディールの一端を担えたことで、見えるものがよりクリアになった。
この機会を与えてくれた各社のMDは僕にとってはもはやMentorであり、今後も大切にしたい繋がりである。心から感謝を申し上げる。

サマー・インターン （その１ 応募編：Asia Real Estate Trek）

米国での大学院留学を、より充実したものにするためには周知の通り、自分のVisionに合ったサマー・インターン先の確保と、そこでの実践経験習得がものを言う。

もちろん、ハーバード・デザインスクールにおいても例外ではなく、まさしくサマー・インターンでの経験とネットワークが卒業後の進路も決めることになる。

デザインスクールの多様に富んだ学科から、世界中のトップデザイン組織、企業や官庁へサマー・インターンへと出かける学生が、ひと夏を終えて一段と成長してくるのだ。

不動産デザイン学科の場合は特に、設計や施行、デベロッパー側からファイナンス側へとキャリアチェンジを試みる学生が多いため、サマー・インターンへの熱の入れ方も真剣そのものとなり、時には非常に厳しいコンペに晒されることになる。

僕の場合も例外ではないが、今回の留学でのサマー・インターンについては、その前提としてクラスメートの盟友、Samと主導した、ハーバード伝統のAsia Real Estate Trekのおかげで有り難くも、非常に充実度の高いサマー・インターンを経験することができた。

各方面への配慮から、次なるステップがはっきりするまでは、インターンの内容などについて、公にできない情報が多かったため、遅ればせながらではあるが、下記にAsia Real Estate Trekとともにまとめておきたい。


Asia Real Estate Trek （サマー・インターンへの登竜門）

このTrekは僕とSamがPresidentを務めたハーバード不動産デザイン学科のAsia Real Estate Associationが主催する、不動産系、投資系企業の訪問と知見の拡大を目指した新興アジア都市を中心とするTrekだ。
もちろん、トップ企業への訪問が多いことから、このTrek自体がサマー・インターン先とのネットワーキングと応募に大いに役立つことは想像に固くないだろう。

米国で不動産を専攻する場合は、参加を強くおすすめしたい。
実際に僕の場合は３つの企業からオファーをいただき、また他に５名、すぐにインターン先を決定した。

また、他にもNew York TrekやWest Coast Trekなどがあり、こちらもGoogleやWework、Airbnb、Related Companyなどの錚々たる企業を回れるため
おすすめである。留意点としてはVISAの問題から米国内企業へのインターンは需要と供給がマッチせず、米国外学生には少々不利なところがあるということだ。

Trekのメンバー構成は、総勢約２０名程度を枠とし、ハーバード大学（デザインスクール＋HBS）、MIT、コロンビア大学、コーネル大学などの学生から選抜されたメンバーが集まる。

ちなみに、毎年５０名程度の応募があるため、レジュメや志望動機の本気具合、そしてチームへの貢献度などをもとに結構厳し目のスクリーニングがある。

僕が久しぶりの不動産学科における日本人だったということもあり、今回のAsia Real Estate Trekは、もちろんTokyo Partを組み込んだ。

東京の都市開発、マーケット、企業を知ってもらいたいという想いもあったし、僕自身、東京に不動産開発をテーマとして、どういうプレイヤーがいるのか、業界のランドスケープを見渡すためにも、是非とも行っておきたかった。

各都市で訪れた企業は下記の通り、デベロッパーから不動産投資会社（いわゆるReal Estate Private Equity）、ブローカーやコンサル等バラエティに富んで豪華だ。

各都市３日程度で移動も含めて、３都市合計で１０日間の濃密な旅程だ。


香港 Part

・Blackstone

・Gaw Capital

・Phoenix Property Investors

・Swire Group

・Angelo Gordon Hong Kong

・CBRE Hong Kong

・KKR

・AEW Capital Management

・Hong Kong Land

・Oak Tree Capital

もちろん、各都市ごとにその都市をリードする出身者が、夜な夜な威信をかけたMixerを開催する。同じ企業を違う都市で廻っている場合も、違う部署を訪問しており、また都市によって全くマーケットが違うため、得られるものが被ることはない。

香港を皮切りに、連日の企業訪問とMixerを経験しながら、チームが出来上がってゆく。各企業からプレゼンテーションを行っていただき、それに対してのディスカッションやQ&Aが繰り広げられる。もちろん学生は皆前のめりなため、時間が過ぎても質問とネットワーキングのために充実した時間となる。

各企業の名前は聞いたことはあっても、実際にそのマーケットで何をしているのか、ビジネスドメインは何なのか、ディールや作品はどういったものがあるのか等、生の（First Hand）な話が聞ける機会はそうそうない。

香港パートの特徴はなんといっても、その国際性にあるだろう。
特に、Real Estate Private Equityは元気がよい。業務自体は英語で、広東語も使えると有利であることは間違いないが、近年のマーケットの中心が東京から香港に移動しつつあるため、国際性がますます高まっている。

トレック参加者のJob Huntingにおける一番人気都市は紛れもなく香港だ。国際性や言語的バリア、法人税や企業誘致力といった点では東京は３歩ほど劣っているというのが正直なところである。

MixerはSamの手引きにより、旨いHong Kong料理と、そして独特の世界観のあるClubだ。Work Hard, Play Hardである。


上海 Part

・Value Retail

・JLL Shanghai

・Shui On Land

・Fuson Group

・SOHO China

・Vanke China

・Tishman Speyer

SOHO Chinaが手がける複合開発からPudongエリアのSuper Tall Towerを望む。

まさに魔都、上海。中国市場の場合は不動産投資会社やReal Estate Private Equityにくらべて、過去１０年に渡って勢力をつけてきたPre Saleを行うデベロッパーが圧倒的な存在感を放つ。

開発物件も案内していただきながらのプレゼンテーションは圧巻であり、スターアーキテクトを起用した様々な開発が目白押しである。上海のMixerもHong Kongに負けじと激ウマの上海料理でもてなしてくれる。




東京 Part

・Goldman Sachs Asset Management

・Goldman Sachs Realty Management 

・Morgan Stanley Capital KK

・Angelo Gordon Tokyo

・Mori Building + Mori Foundation

・Mitsui Fudosan

・Mitubishi Jisho

・CBRE Japan

・Nikken Sekkei

東京パートは今回が初の試みであったが、幸いにも様々な方面の方々にネットワークをご紹介いただき、錚々たる企業の方々とのMeet Upが実現した。

３都市目となる東京についた頃には、チームビルィングもしっかりとできており、各人がそれぞれのバックグラウンドと持ち味でチームをリードし、また企業訪問時の質問の純度も上がっていった。

業界全体のランドスケープをしっかりと掴みつつある頃合いであり、各プレイヤーがどのような事業形態をとっているのか、強みや弱みなども含めて一応の理解がついてきたからこそ、企業訪問の意味合いも一層高まっていた。

東京は訪問者にとっては開発し尽くされている印象だそうで、また三井不動産や三菱地所、森ビルといったデベロッパーの事業規模は、世界にも類をみないものである。

特に森ビルのプレゼンテーションは圧巻の一言で、そして開発手法からエリアマネジメントに至るまで、考えつくされた長期的ビジョンに基づく開発には一同感心をしていた。また中国出身者には上海環球中心（Shanghai World Financial Center）を森ビルがリスクを取りながらも創り上げたことで、知るものも多かった。

Goldman Sachs（AM、ASSG、Realty）やMorgan Stanley Capital KK（MSREFFで有名）、Angelo GordonといったいわゆるReal Estate Private Equity（REPE）はManaging Directorの方々から直々にプレゼンテーションもいただき、非常に有益な時間となった。各会社ごとに全くことなるカルチャーが面白い。

これは各企業のファンドが取るリスクとリターン、得意とする投資スタイルの違いによるものだ。

いわゆる外資系不動産ファンドは、業界も狭いため、様々な人材の流れ方や裏話も聞けた。

GSはASSG（Asia Special Situation Group）とAM（Asset Managemtn）/Realtyでは、そもそも投資資金の拠出元が異なるため、投資スタンスが異なる。

ASSGはGSの内部資金を使っているため、リターンが出るものであれば、さまざまなものに独自で判断をし、積極的に投資をする。Distressから、星野リゾートとの合弁事業など有名なものから、太陽光など様々。口外できない内容が多いとのこと。

AM/RealtyはLimited Partnerから資金を募ってファンドを構成するいわゆるPrivate Equity。最近有名なものはMoxy Hotel TokyoとKyotoへの投資だろうか。また、こちらでも太陽光はほぼ１／３のAsset Under Managementを占めるという。その他はClass Aオフィスなど、コアからコアプラスのいわゆるミドルリスク・ミドルリターンの投資が主流。

Morgan Stanley Capital KKはいわゆるMSREFFとしてリーマン・ショック前にかなりの隆盛を極めた、ハイリスク・ハイリターン型のOpportunisticファンドの代表例であり、その頃はSWFCや日本中のANAインターコンチネンタルへの投資を手がけていた。

現在もリーマン・ショックからの痛手を埋めつつV字回復し、業界をリードしている。近年ではPrime Asiaと呼ばれる長期ミドルリターン型のコアファンドも設立している。

MSREFF卒業生には他のファンドで活躍する人も多数いる。Green OakやGSのASSG、Blackstone Japanなどさまざまだ。情報とネットワークが命のREPEでは非常に強みがある。

ユニークなのは、香港Partで初めて知ったAngelo GordonというPrivate Equityで、GSやMorgan Stanleyと同じく米国発祥。もともとはDistress投資に強みがり、Distressの担保として不動産を獲得してゆくうちに急成長をしたファンドだ。

特にAdd Value投資が得意で、香港での事例や東京の近年のトラックレコードを実際に見せてもらい、知っているビルが結構あった。

オフィスからホテルへのコンバージョンを行ったり、歴史的建造物と融合させた商業施設を開発したりと、建築側からの発想によりAdd Valueをし、運用してゆくのが面白い。チームも少数精鋭で、ディレクターの言葉を借りれば、彼らのビジネスはPeople Businessであり、自分のディールはAcqisitionからUnderwriting、設計者選定やアセットマネジメント、そしてDispositionまで全て面倒をみるため、彼らからするとMy Baby Projectなのである。

日本では、Plantec AssociatesやGensler、日建設計や竹中工務店といったデザイン性と経済合理性を両立する建築事務所との協働が多く、またテナントもLVMHを入れたりと面白い。近年では青山ベルコモンズの再開発を取りまとめたことでも知られる。

また、数少ないGround Up Project、いわゆる開発案件も手がけるPEのうちの一つだ。東京代表はHarvard Collage出身者でありながら、京都大学院で建築を学んでいたというバックグラウンド。

Mixerは我が家での手巻き寿司パーティや、築地訪問、そして友人のレストラン（フレンチ焼き鳥）で舌鼓、もちろんカラオケなど、とにかく日本の食文化の豊かさに浸ってもらった。

このTrekがきっかけとなり、結果的にMorgan Stanley Capital KK、Angelo Gordon Tokyo、Phoenix Property Investors Japanからサマー・インターンのオファーをいただくことになったが、次回では応募やインタビュー、そのインターン内容について触れたいと思う。

2017 Fall Semester, 3rd Semester 授業紹介

そろそろ留学生活も大詰めを迎えているので、振り返りながら、学びや気付きをまとめておきたい。

まずは2017, Fall Semester(3nd Semester)で僕が取っていた授業を紹介しつつ、そのフィードバック等をまとめておく。

3rd Semesterは最終論文でもありプロジェクトでもあるOpen Projectが始まる時期なので、GSD,HBS,HKSでの今までの学びやサマーインターンでのスキル習得を活かして、Open Projectの構想を練り上げることを行いつつ、Field Studyを中心とした。シアトル、ボストンでのFirst Handな経験をもとに米国基準での都市計画、不動産開発、設計、施行についても具体的に知見を広げた。


具体的に取った授業は下記。

１) Field Studies in Real Estate, Urban Planning, and Urban Design, case in Seattle by Richard Peiser 

一学期の不動産ファイナンスに続き、名物教授であるRick Peiserが主導するField Study型の授業。この授業は不動産デザイン学科の中でものめり込める非常にお気に入りの授業のひとつ。

毎年、Rickのパワフルな人脈により、様々な都市をフィールド・スタディの場所として選定し、その都市の都市計画局や地元デベロッパー、建築家、不動産アナリストそして市民団体をアドバイザーに迎えて、最終的に選定都市への開発提案を行う。

Field Studyクラスの学生構成はコンパクトかつ精鋭を揃えてのクラス構成となる。

不動産デザイン学科の学生はもちろん、Urban Planning学科、Urban Design学科、そしてMark、つまり建築学科からの学生からの混成チームが結成される。

各回に、開発計画を提案するにあたり、不動産ファイナンス側だったり都市計画論側からの短い課題が出される。

そして、学期中期に目玉である選定都市訪問、そしてField Studyと地元ステークホルダーとの対話が行われる。もちろん学期末には提案書を練り上げ、最終プレゼンを地元ステークホルダーと教授陣を前に行う。

昨年のField Study地はマイアミだったため、応募者殺到のうえ、くじ引きによる抽選となったが、今年もAmazon本社やFacebook、Google、ボーイングが本社を構えてテック系雇用の震源地となりつつあるシアトル。
なんとか抽選に繰り上がり合格し、実地調査ができることになった。

シアトル市街地をGas Works Parkから望む。以前はガス生成所があった場所を都市公園へと再生

最終プレゼンを行った、我らがTeam Gooseの案（都市計画系と不動産系の学生５人の米国、インド、モナコ、日本からなる混成チーム）

操車場とアーミー用地が残るInterbayというシアトル市街北部のエリアにPromenadeを軸とした様々な活動がCrossする「場」を提案。
クラス内とシアトル側の審査委員から見事一位に選ばれた。





シアトルは現在、Amazon社が本社を構えて、その規模をさまざまな企業買収とともに急拡大している。現在シアトルでの社員はなんと４万人！

まさにAmazon Villageが出来上がっており、地元にとってもAmazonの雇用がもつインパクトが凄まじい。

画面の黄色いハイライトがAmazonによる開発。

ほぼ市街地の大規模開発の70%はアマゾンによるものだ。

また、その他にも青ハイライトはFacebook、赤ハイライトはGoogleの施設群をしめす。

また、InterbayエリアにはExpedia本社も新設予定。








このField StudyではAmazon本社の開発、設計を手掛けたNBBJの設計部長から直々に案内を承けた。また、実際にはAmazon自体も不動産開発を行っているため、GSD出身者を多数採用している。

また、現地シアトルのワシントン・ユニバーシティでも教鞭をとりULIのコアメンバーであり都市計画家のPike氏を始めとして、不動産アナリスト、市民団体、アーキテクトデベロッパーの方々が勢揃いしてのシアトルの都市計画と市況についての濃密なレクチャーシリーズとディスカッションが行われる。

もちろん濃密なField Tourの合間にも、シアトルの建築群を巡る。
特にOMAによるSeattle Public Libraryは必見。多様につながる空間と、独特の外皮により居場所がいくらでも選べる。少し小高い丘の高層ビル群の切れ目に位置するのだが、視認性が高いわりに都市に公共空間を内外に与えている。

また、スターバックスの創業者ハワード・シュルツがレイ・オールデンバーグからヒントを得て作ったとされるサードプレイスの発祥地、つまりスタバ一号店は是非とも訪れてみたい場所だったので、念願が叶った。

Field Studyの中ではSeattleの市街地の他に、Bellevueも廻った。シアトル市街地からおよそ車で20分程度の対岸に位置するこの街、なんとほぼ街区すべてがKemperというデベロッパーによって４０年にわたって開発されて来ており、今はハイエンドな商業とオフィス、高層住宅からなる地域となっている。

下記は実際に４０年間のBellevueの発展を手がけてきたKemper会長その人。自ら模型を示しながら、そして施設を歩き回りながら発せられる言葉には熱が入っていた。日本でいう森稔さんのような方だ。
印象的だったのは、昨今にAmazonなどのE commerce台頭により商業施設の必要性を危ぶむ声がある中で、それでもやはり商業がカタリストとして街には必要だという信念。彼の開発の中心には常によく考案された駐車場つきの大規模商業がある。

また、テナントやワーカーともコーヒー片手に気さくに話しかけて、足で稼ぐ姿は大いに見習うものがある。

ますますテック系人材が流入し、そして自然にも恵まれたシアトル・メトロエリアは今後も発展する見込みが高く、オフィス系不動産開発が今後も期待される。同時に交通やアメニティなどのインフラがまだまだ未整備でもあるため、様々なプロジェクトが目白押しだ。

これらのField Studyを経て、米国の各都市における固有性や開発機会の底力を感じた。では日本では西と東、あるいは北と南ではこのように力強く、個性を保ちながら発展を遂げている都市があるだろうか？住み分けとも取れるこのような米国各都市の傾向からヒントを得た。

このField Trip後に約３週間をかけて、各学科からの学生の持ち味を活かしつつ、シアトル市インターベイエリアを統括する市政府局へのレポートとプレゼンを練り上げる。

Field Tripを終えたチームは一丸となって、各々の専門性を活かしつつ、いい案を練り上げた。我々のチームは操車場を撤去し、プロムナードを導入しつつ、ウォーターフロントと内陸地を分断するマグノリアブリッジを付け替えるという案を示した。
もちろん、Land Developer / Building Developerとしての事業性も担保しつつだ。

日本では大阪や、中国地方各都市（岡山、広島）、福岡といった西側の地域に非常に有効な開発と成りうるだろう。

レポートには他のチームからの素晴らしい提案も含まれているため、時期をみて、また公開したい。






Field Tripも含まれたいわゆるGSD名物のスタジオスタイルに近い授業であったため、非常に長くなってしまったが、求められる貢献度とプロダクションの物量が多いため、覚悟を持って望む必要がある。だが、もちろん得られるFirst Hand ExperienceとNetwork、Knowledge、として戦友との絆は計り知れない。

気づきとしては下記
・米国の各都市はそれぞれ、不動産開発の求心力が異な、独自の発展を遂げている
・企業誘致の重要性と相乗効果のあるアトラクション
・美味いもの、うまいクラフトビールがある都市には人が集まる
・ワシントンUとの連携によりテック系の優秀な人材と企業誘致のマッチング
・都市計画系の人材との連携は視点を増やせる。特に米国ベースの学生
・Rickとは僕の東京、スリランカでの仕事の話も通じて、生涯の関係が構築できた

以上


2) Global Leadership in Real Estate and Design by Eugene Kohn and Bing Wang

こちらもField Studyにつづき、スタジオスタイルに近いプロジェクトベースの人気授業。泣く子も黙るKPFの創業者の一人でもあり、現役のEugene Kohn氏に直接師事する機会を得られる貴重な授業。
Bing Wang教授は不動産ファイナンスの側面から学生を促してゆき、もちろんGeneは得意の複合開発から実績をもとに示唆を与えてゆく。

レクチャー形式は一学期のForm and Financeに似てはいるものの、クラスは実際のトリップと敷地調査を得て、実際にデベロッパーがKPFと開発する敷地に他の解を出すというもの。
２つの対象敷地があり、１つはバルセロナでBingによる指導、そしてもう一つはボストン・シーポートエリアでのKPFデザインによる開発地区であり、もちろんGeneとKPFのチーフアーキテクトによる指導。

Shanghai World Financial Centerや六本木ヒルズ、NYハドソンヤードプロジェクトでの具体的なエピソードやでデベロッパーとのやり取りなど、興味が尽きないが、彼の直截でありながらユーモアたっぷりな話っぷりにどんどん引き込まれてゆく。

そしてKPF創業期の話を語ってくれた。Gene自体はデベロッパーとの協働や組織のリードが非常に上手い人物であり、デザインでは圧倒的にPedersonが上手いと自身も認めているようだ。

面白いのが、六本木ヒルズの最上階に美術館を置くアイデアに当初は反対していたという事実。結果は明らかだ


この距離で自身のスケッチをもとに、的確なアドバイスをくれる。
最高の時間だ。

Gene、KPFからのフィードバックは下記。

・スタートは出来るかぎりシンプルに考える。とくに複合開発を考える上では用途を交錯する導線に注意
・アメニティと公共空間は重要、ただし事業性を阻害しない範囲で
・六本木ヒルズの自身の体験をプレゼンしたが、好評をいただいた。





もちろん不動産事業性を担保するためのProformaを同時に検証しつつ、ミクストユースを計画してゆくのだが、変数が多いために、最終的な案にたどり着くためには、チーム内のかなりの議論と迷わないVisionを必要とする。
今回のチームは不動産デザイン学科の一年生と二年生、そしてランドスケープ学科の学生による。

現地をKPFのチーフアーキテクトと施工会社が案内してくれる。ゼネコン出身者としては血が騒ぐ笑












下記は成果物の一部。

最終プレゼンでは各チームからのデザイン的質の高い成果物が相次ぐ。これぞGSDだろう。このクラスは数年に一度のペースでBing Wang教授が書籍として取りまとめて出版もしている。今回は書籍には含まれないかもしれないが、様々な気づきがあった。

・複合開発という変数やステークホルダーが多い開発形式ではVISIONに常に立ち返ること
・多様なパブリックスペースの創出
・Value Mappingというテナント、コンド価格の尺度づけ手法
・数字はあくまで開発の下支えにすぎず、やはり最後はコンセプトとプロダクション
・チーム各自のスキルセットやバックグラウンドの多様性は大切

以上

3) Innovation in Project Delivery by Mark Johnson

この授業では、米国基準による建設プロジェクトの発注方法と、昨今この業界で起こっているDisruptiveなプレイヤーの同行を置いながら、いかに建設プロセスを刷新できるかに調整する。

実は隠れた名授業であり、僕自身としては日本のゼネコンの方式に慣れきってしまっているため、米国基準、国際基準での発注方式の基礎を身につけることに大いに役立った。

実際、Markは様々な建設コンサルを経験し、さらにHarvard大学のCaptal Managementをリードしていた筋金入りのコンストラクション・マネージャー。Capital Managerとは大学の保有する建物をどう改修し、あるいはキャンパスを広げてゆくかを大学の資金をつかってマネジメントを行う。
近作には、ハーバードのファインアーツ・ミュージアムがある。
旧美術館とコルビジェによるアートセンターを融合しつつ、増築した建物で、Markに雇われた建築家はレンゾ・ピアノ。

施行を担当したゼネコンの担当者がMarkの招きにより、レクチャーを行ってくれた。

















Markからクラスの前半では、各発注方式についての基礎的なレクチャーが行われる。すなわち、各方式のプロコンを中心に、どの手法がどの不動産開発事業に向いているか、などについて解き明かす。

４つのオーソドックスな発注方式は下記
・Design Bid Build
・Construction Management at Risk
・Design Build
・Integrated Project Delivery

それに加えて、昨今話題のモジュール方式や3Dプリンターを使った方式、いわゆるDisruptorによる話題にも中盤では触れる。

ゲストスピーカーで特に自身の活動の延長線上にあるロールモデルといえる、DDGグループ創業者のPeterのプレゼンは掻き立てられるものがある。いわゆるアーキテクト・デベロッパーでありNYではFiancial Crisis後に創業し、今や超高層の開発に着手するまでに成長している不動産開発＋デザインを行うグループでありNYを中心に活動している。

彼らのデザイン的手法としてはNYの既存ビルの素材感や装飾をトレースしつつ、その表現方法をモディファイする。
たとえ新しい開発であったとしても開口部の面積は既存のアールデコ調建物と合わせているため、タウンスケープに馴染みやすい。

アーキテクト・デベロッパーという職種があることをA+Uなどでも取り上げてよいと思う。





授業後半では、これらのインプットを元に、自身により建設方法や発注方式、あるいは周辺のサービスについてのイノベーションを考案する。最終成果物としてはビジネスプラン含む論文にまとめるというものである。

自身は建設産業での人手不足を解消しつつ、職人のモチベーションやスキルアップを促すアプリケーションサービスを考案した。
Uberにヒントを得た。つまり建設プロジェクトにおけるWork Forceや下請け業者の最適配置とマッチングサービスだ。こちらはDistinctionという評価を得られた。

実際に日本に限らず、今後新興するアジアの都市において労働市場の最適化においては必要なツールであろう。実現させるにはいろいろなリソースが必要ではあるが、近い将来に実現させたいプロジェクトのひとつとなった。

ある意味ではスマホでつながったゼネコンをつくるようなものだ。

ぶっちゃけ、Markは将来の自身の開発プロジェクトで是非、力になって欲しい笑
不動産デザイン学科のみならずGSDにおいて建設の方式全容を知るうえでは、必修にしてもいいくらいおすすめの授業。

気づきは下記
・米国基準の４方式の習得は必須
・Disruptorの活用がどれだけ進むか、この５年ほどで見えてきそう
・小規模プロジェクトにおいてもコンサルの活用やリスクコントロールを厳格に行うべき
・労働市場は人口動態と完全に連携しているため、今後の全世界的規模の都市化では課題
・MarkにCMを担当してほしい

以上。




4) Open Project 1

不動産デザイン学科での学びの集大成ともいえるプロジェクト型Thesisだ。こちらは最終学期に取りまとめるための、準備体操やインプット期間のようなものなので、あらためて最終学期の成果とともに記事にしたい。

下記に最終的に決定したタイトルとカバーページを記載する。
今回は以上！

Japan Trek 2018 by Japan GSD

ハーバードの各大学院は近年、研究と実地調査のためのフィールドトレックを日本で開催しているが、我らがJapan GSDも今年になってはじめて開催に漕ぎ着けた。
自身が代表を務めるJapan GSD、いわゆるハーバード・デザイン・スクール日本人会の皆の努力の賜物である。

そして我々を受け入れてくれた企業、教育機関、スポンサーの皆様には心から感謝申し上げます。

森ビルの都市模型　施設整備が進む東京を俯瞰することができる

日建設計でのセッション　GSDの大先輩からもレクチャーを受けることができた

工事中の新国立競技場

来年も次期Japan GSDが引き継いでくれるので、興味のある方は是非ご連絡ください。

ジャパントレックの内容と成果は下記。

1週間のスタディ・ツアーであり、東京オリンピックに向けた施設整備やインフラ整備が進む東京を、各人の始点からスタディ・ツアーと企業訪問を通じて考察する。






訪れた拠点は概ね下記
・浅草
・秋葉原（メイドカフェ、ラジオ会館）
・皇居
・銀座
・代々木体育館
・豊洲エリア＋築地
・新宿＋都庁







スタディ・ツアーの最後2日間では東京大学にて「ポストオリンピック・パラリンピックに向けた100のソリューションを考える」と題したワークショップを行った。このワークショップで、日本の大学院生と高校生、アドバイザーの教授陣、研究者を交えて、ポスト・オリンピックに向けた約70個ほどの施設活用アイデアを練り上げ、発表。






これらの成果物は現在レポートに纏め中で、最終的には官庁、教育機関、そしてお世話になった企業やスポンサーに提供予定。

提案はインスタグラムで #gsdjapantrek2018 と検索して頂ければすべて公開されているので、是非ご一覧いただきたい。

4－5時間で成果物を出すという、かなりタイトなスケジュールだったが、新国立競技場とその周辺地域に関して、ハーバード生ならではの、様々な視点からのアイデアが出た。

都市計画的視点、インフラ、観光的アイデア、不動産的視点、外国人ならではの視点 etc





個人的な感想と後日談的に語っていたことでの気づきを纏めておきたい

・日本のプレゼンスが下がっていることへの危機感？
確かに相対的に下がっていることを感じるが、我々一人一人が伝道者となって、しっかりとリーダーシップを取ってゆけば、どんな人種であろうが着いてきてくれる。それを感じ、そして実践できたのは嬉しかった。


・日本の学生は内向き思考？
日本全体で見ればそうかもしれないが、ワークショップに参加してくれた世代やその関係者からすれば、僕が学生の時よりも遥かに国際化されており、またSNS等のおかげで情報もリーチしやすくなっており、海外での経験に貪欲と感じた。具体的にトレック後に何人かから留学やキャリアの相談もいただいた。


・わかりやすさ命
寿司を習っておいてよかった。とりあえず分かりやすいところから日本の良さを伝えて往く手段を皆が持つべき。同人誌はちょっと過激すぎてウケなかった笑
銀だこのテイクアウトはホームパーテイに最適で、評判もよかった。あと日本のビールは旨いとのこと。


・高校生
特に印象的だったのがRoute Hというベネッセが提供する米国トップ校を目指す塾からの参加高校生たち。国際感覚に優れ、質問力も鋭く、そして純粋。投げかける問題も素朴で核心をついたものが多かった。はっきりいって建築や都市計画に触れるのは大学生からではなく、もっと若い頃からでもよいと思っていたが、彼らを少しでもインスパイアできていれば嬉しい。


・分野横断領域的なことが必要
ハーバード・デザインスクール流の分野横断的思考が日本の建築学科にも必要。
都市、建築、ランドスケープ、不動産だけではなく、公共政策やビジネスといった観点。これからは日本の建築系大学院にもこれらの視点をあたえる、分野横断的な講座が必要不可欠だと思う。我らがJapan GSDのアドバイザーであるMark Mulligan教授が今年から法政大学で教鞭を取るとのことなので、盛り立ててゆきたい。逆に日本の建築学生は建築アイデアについては強いので、そこは誇れる。

Special Thanks:
〇ワークショップ講評&レクチャー：
- 小林博人 教授　（慶應義塾大学）
- 矢口哲也 教授　（早稲田大学）
- 千葉学 教授　（東京大学）
- 小林恵吾 教授　（早稲田大学）
- 高重吉邦 氏 （富士通株式会社）
- 尾澤章浩 氏 （Route H）

〇協賛企業：富士通株式会社、Route H、ベネッセGlobal Learning Center
〇協力大学：慶應義塾大学、東京大学、早稲田大学
〇協力企業：株式会社　竹中工務店、株式会社　日建設計、三井不動産 株式会社、三菱地所 株式会社、森ビル 株式会社＋一般財団法人　森記念財団、隈研吾建築都市設計事務所、株式会社アンジェロ・ゴードン・インターナショナル・エルエルシー、ゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパン有限会社、ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社、モルガン・スタンレー・キャピタル株式会社

ハーバード不動産デザイン学科におけるキャリアについて

無事に３セメスターやらJapan Trekが終わり、最後のセメスターに取り組むまでブログ更新が滞っていました。すみません。

このブログを読んでくださって、何人かの方々からも問い合わせをいただいたので、まずは留学におけるキャリアについて、僕のケースとクラスメートなどのことをまとめておきたい。（個人の回想的になっているので、将来は削除するかもしれません。あしからず）

自身のキャリアについて

僕のバックグラウンドは純粋な建築設計で、出身地である高知で叔父が家業としてアトリエ系の事務所をしている。もちろん自宅も叔父が設計したので、ごくごく自然な流れで建築家を目指すようになった。
艸建築工房（ｿｳｹﾝﾁｸｺｳﾎﾞｳと読みます)
http://www.sou-af.jp/

早稲田大学の建築学科、大学院（石山修武研究室）へと進み、意匠系の道を歩みながらも、やはり家業として設計業の良し悪しも感じながらの進学であったため、自身で建築を通じた社会的インパクトと持続可能な業について、悶々と悩み試行錯誤を学外では繰り返していた。

ひとつの出逢いは、大学の先輩である佐藤オオキさんが立ち上げたデザインオフィスnendo。
http://www.nendo.jp/

nendoの黎明期に目白の小さな事務所で奮闘するオオキさんやその仲間からデザインビジネスについて、First Handな経験を得るとともに、自身もデザインビジネスが好きであることに気付いた瞬間だった。

そして「１０年後にしたいことが今あるなら、迷わず今行動することの大切さを思い知った、もちろん日本で出来なければ、日本を出てもいい」ことを。

その後、自身のデザイン事務所を興して、名刺一枚のデザインからブランディング、CIを行ったり、建築やプロダクトのデザインを行うなどデザインビジネスの試行錯誤をくりかえしていた。

転換期だったのはスリランカでのリゾートホテルの設計。
スリランカでの不動産開発を行う日本人に連れられて、たまたま叔父と親交があった建築家Geoffrey Bawa氏とのご縁も手伝って、現地入りし、取り組んだ仕事だった。
結局はその後のリーマンショックの影響や新興市場での不動産開発の難しさなどで、プロジェクト自体はSD Review賞をいただいたにも関わらず、ウワモノのお金が集まらず、未完のプロジェクトとなった。
ただ、この時に苦渋を舐めたことと、不動産開発についてのインスピレーションを得たことが今の自分につながっている。

「もし、自分自身があの時、クリエイティブな不動産事業者だったらどうしたか？」

この問いに応えるには、自分が不動産事業者になってみる必要があった。

その後はSD Review賞も手伝って、鹿島建設設計本部のコンペチームからオファーをいただくことになる。
コンペチーム後は都市計画グループという不動産開発とUrban Planningを国内外で実施するチームで厄介になった。
ご存知かもしれないがSD Review賞は鹿島のトップでもあり、鹿島出版会を盛り立ててきた鹿島昭一氏と槇文彦氏、そして代官山ヒルサイドテラスのオーナーである朝倉氏により立ち上げられた展覧会だ。

鹿島建設は、建設はもとより設計、不動産開発も行っていたため、上流から下流まで規模感のある不動産開発に現場レベルで関わらせていただき、大変貴重な経験をさせていただいたし、PFIやJVの現場レベルでの動きもなんとなく身につけることができた。

実は大手ゼネコンはバブル期には海外のデザイン的知識の獲得と開発スキームの導入のためにかなりの数の留学支援を出していた。僕の上司もその一人でGSDの卒業生だったため、いろいろとインスピレーションをいただいた。
だが、残念ながら僕の時期は社費留学などの制度がなかったため、奨学金を獲得する道しかなかったというのが正直なところ。
結果的にはフルブライトへの応募を通じて、想像以上に得られるものが多かった。フルブライトについては別投稿で詳しく書きます。

また、鹿島での仕事と平行して行っていたのが、スリランカ以来の不動産業へのリベンジだった。おかげで都内某所でいくつかの土地を仕込み、みずから銀行と交渉、設計をし、コンストラクション・マネジメントを行い、リーシングも行うといった、上流から下流へのオール・イン・ワン・パッケージを経験した。
最初のプロジェクトははっきり言って、毎日リスクと闘いながら寝られない日々が冗談じゃなく２年ほど続いたが、今となっては喉元過ぎればなんとやらである。

こういった事業性から建築や都市に対してアプローチする方法以外に、僕のもうひとつのテーマでもある非営利型の街づくり活動も続けていた。
石巻での集団移転コミュニティプロジェクトと拠点創出のためのプロジェクトだ。
http://kawanokami.com/

これらの活動がひとつとなって、時期も熟したと判断し、留学に踏み切った。


留学後のキャリアについて
ハーバード、不動産デザイン学科での授業内容やプログラム概要はすでに執筆した記事を参考いただくとして、では実際に学生たちはどのようなキャリアを歩むことになるのか、そして僕自身のキャリア形成についての考え方について記載しておきたい。

まず、不動産デザイン学科に来る学生はバックグラウンドが非常に多様で、ファイナンス出身、アトリエ出身、建設会社出身者がいることは書いた。

僕のクラスメートや前後の年代の卒業後キャリアは概ね下記

・デザインオリエンテッドのデベロッパー（Related Company, Gemdale, Hines...）
・デベロッパー／アーキテクト（DDG, ASH... ）
・Private Equity（Morgan Stanley, Angelo Gordon, Blackstone, Goldman Sachs）
・アセット・マネージャー、ブローカー（Pension Fund, CBRE, JLL ）
・コンサルタント（Boston Consulting..）
・起業（自国での家業、不動産業を拡大）
・その他テック系スタートアップ（とくに投資、ブロックチェーン関連）

この中でもPrivate Equityやアセット・マネージャーという業界が建築出身者、あるいは日本の不動産、ゼネコン出身者には馴染みがないのではないだろうか。
だが、実はこのキャリアが一番人気。

米国を中心とする不動産開発においては、じつはReal Estate Private Equityというファンドスキームが大きな役割を担っていることが事実であることを、恥ずかしながら僕もはじめて知った。
日本においてもリーマンショック前後にMorgan StanleyやFortressが様々な大型ホテルやビルを買収したことを覚えている方もいらっしゃるとは思うが、具体的に彼らのビジネスがどうなっていて、建築的Add Value、付加価値とどう関わっているのかを知れたのは不動産デザイン学科での授業のおかげである。

米国や香港を中心とする不動産投資のビジネスに透明性が高い市場では、Private Equityがスター・アーキテクトであるFrank GehryやRenzo Piano、安藤忠雄を雇って、攻め攻めのプロダクトを創り上げる事例もあるほど。そしてファームは少数精鋭のチームであることが多い。

僕自身が個人レベルで行っていた不動産オーナー件デザイナー業を国際的な文脈のもとにスケールするために欠けていたのは、このフレームワークだったのだと気付かされた。

では具体的にどうやって、このフレームワークを手に入れるか。

米国留学ではサマーインターン制度が非常に重要で、キャリア形成のための試行錯誤にとって貴重な機会でもある。もちろん大学の名前をレバレッジするなら、この機会である。

僕の場合は結果からいうとMorgan Stanley CapitalとAngelo GordonというReal Estate Private Equityで修行を積ませていただき、実際のディールにも関わることができ、自身の限界をかなりプッシュすることができた。サマーインターンのアプライ・プロセスや成果については別途。

この経験をもとに、卒業後の進路を現在固めているところである。
もちろんクラスメートも一流の企業でのサマーインターンを通して一回りも二回りも成長し、帰ってくる。そしてお互いに情報交換をし合うことで、さらに各業界でのキャリア形成についての理解を深めたり、人脈を厚くしてゆくことを留学生活後半に向けて続けてゆくことになる。

このPrivate Equityという手法をどう活用するか、構想はいろいろあるし、昨年から具体的に動きだしていることも含めて、また時期をみつつ発信してゆきたいと思う。

1st semesterの振り返り

怒涛の1st semesterが終わり、その後家族のケアや自身の東京でのプロジェクト、アジアトレックの関係で投稿が遅くなってしまったが、あらためて整理のために振り返りを行っておきたい。

以下、1st semester全４つの授業についてそれぞれの成果と達成できたこと、2nd semesterも継続目標のこと、気付き等々を記しておきたい。また、公開可能な範囲で最終成果物もアップロードしておくので、どうぞご自由にご覧ください。また、使用希望の場合はメッセージかメールにてご連絡をいただいた場合は許可をします。著作権は筆者に属しますので無断転用、使用はお控えください。




１) Real Estate Finance and Development by Richard Peiser
この授業の集大成は、不動産開発とファイナンスの基礎理論を組み合わせて、不動産開発プロジェクトのピッチを一からつくりあげ、投資家向けのプロジェクトレポートにまとめるというもの。

敷地の選定からプロダクト・タイプ（不動産用途）、ファイナンス・ストラクチャーや投資出口を含め、すべて各自で設定し、オリジナルのプロジェクトをつくりあげる。僕の場合は自身のTokyoでのMicro Mixed Useプロジェクトを取り上げた。

現実に進行するプロジェクトであることで内容が具体的になることと、国際基準での投資レポートをつくってみたいという想いから選定。Peiser教授からもクラスメイトにとっても学びの多いプロジェクトとなるため、是非進めるようにとの後押しもいただいた。

Final Submissionはこちら 

結果的にはフルスコアをいただけた。今回のプロジェクトピッチの作成は米系コンテクストの中で客観的に自身のプロジェクトを分析し観察することができたため、非常に有用な成果物となった。
2016 fall semester中、最もハードなクラスだったが得られるものも当然大きかった。
はっきりいって、この手の授業が日本の建築学科、都市計画学科にあるべきと思うし、総合大学に設置されている建築系大学院には是非ともMBAとのコラボ含め、クラスの設置をお願いしたい。


成果としては下記：

・英語環境での不動産ファイナンス、開発の基礎づくりを行うことができた。
・ハーバードの特徴であるケース・メソッドに慣れることができ、また得られるものも大きかった。
・Peiser教授からULI書籍の翻訳について、進めてみてはどうかという許可を得られた。実際に翻訳を行うには日本の出版社からの許可も必要であるため、営業活動に移りたい。


継続課題としては下記：
・引き続き、ケース・メソッドでの議論により積極的に関わるための英語スキル磨き
・不動産ファイナンスの実務に向けた知識の精査
・小技ではあるが、エクセルのモデリング時の使いこなし法の取得

以上。





２）Form + Finance by Bing Wang & David Gamble
Real Estate and the Built Environmentの学科長であるBing Wang教授の目玉授業である。最終成果物として建築のデザイン（Form）と不動産ファイナンス(Finance)の両側面から考案したプロジェクトを３人一組のチームで創り上げ、発表する。
クリティークはBing Wang教授をはじめ、David Gamble先生、HBSからはWilliam Poorvuが参加し、実業界からも３名が参加するという錚々たる顔ぶれ。

僕等のチームは、MITに隣接した敷地を選定。
現在、NovartisやファイザーといったBio techがMITやハーバードとのコラボ目的で広大なコーポレートキャンパスを築いている環境に隣接する。現在は使われていない工業用倉庫を活かして、コミュニティホテル、SOHO、トラディショナルオフィス、Co working スペース、そしてレジデンスへとコンバージョンするプロジェクトだ。
チームメンバーのバックグラウンドも非常に面白い。

一人は中国大連出身のコーネル大学のホテル学専攻でJLL東京オフィスのインターン経験者
もう一人はレバノン出身のエンジニアで実家がホテルを経営、ドバイでも働いていた

この顔ぶれから、建築系バックグラウンドは僕のみで、あとは基本は企画やファイナンスのバックグラウンド。それぞれメンバーが忌憚のない現実的なアイデア発信や議論が行えるため、現実味のある充実したプロジェクトとなった。

Final Presentationはこちら

クリティークからのフィードバックも非常に熱い議論となった。特にミクスト・ユース用途については、この近辺のホテルニーズやポテンシャルを考えて、あえて用途をホテルに絞るのがよいのではないかという議論も出た。確かにプログラムや投資判断もシンプルになる。しかし、あえてミクストユースへのコンバージョンに挑戦したことで、知見も深まったし、これから都市部での有休不動産の活用ではミクスト・ユースという観点が欠かせないと考えている。

他のチームの発表もどれもよく練られており、非常に刺激になった。面白いのは、大半のチームがCo Workingをコンポーネントに取り入れていることだった。やはり、時代のニーズを反映しているものと思われる。

こちらも日本のデザイン系大学院には是非取り入れてほしい授業の１つだ。この視点があればこそ、不動産業界に入る学生にクリエイティブな視点を与えることができるし、設計業界に入る学生にとってはデベロッパーや投資家の判断基準がわかるため、効果的な提案が可能となるだろう。

成果としては下記：

・フォームや用途がどのように不動産に付加価値を与えるかを習得できた。
・不動産投資プレイのさわりを理解できた。Core, Core+, Added Value, Opportunistic


継続課題としては下記：
・William Poorvu氏の主宰するコンペへの提出が冬休み期間のAsia Trekと重なりできなかったため、来年は挑戦したい。

以上。





３）Real Estate and City Making in China by Bing Wang

このクラスは個人的には自分の研究テーマを定め、そして深めてゆくうえでも最も役立った授業だ。学科長Bing Wang教授の指導が非常に明快なことと、アジアと米国のコンテクストに熟知している彼女だからこその視点がありがたい。
僕のテーマは
「Challenges in International Real Estate Investment in China」

いわゆる成熟マーケットで地位を築いてきたデベがなぜ新興都市に進出するか、そしてそこで遭遇したチャレンジと乗り越えた方法を明らかにする。
ケースとしては、森ビルの国内六本木ヒルズ、そして上海のShanghai World Financial Centerとの比較、また鹿島による虎ノ門タワーズと瀋陽春河地区開発の比較、またShui on LandによるHong Kongの開発と上海新天地プロジェクトの比較。

最終論文はこちら

このファイナルペーパーは結果的に、教授からもHigh Passをいただき、今後さらに研究を継続することを強く薦められ、僕としてもCross Boarder Investmentを将来的には行うことを見越しているため、目下継続中である。このペーパーを通じて、森ビルやアジアの投資ファンドとの繋がりもでき、ある意味では道を開いてくれた頼もしい成果物となった。

成果としては下記：

・国際投資、とくに新興市場におけるリスクとリターン、判断に関わる知識の習得
・中国において政府と民間、海外勢がどのようにinteractionしてきたかを理解
・自身の今後の研究の骨子が見えてきた
・デベや投資ファンドと対話するための基本知識が得られた


継続課題としては下記：
・25ページのペーパーだったが、Literature Reviewについてはさらに広く文献をあたり、レビューをしっかりと行いたい。
・ペーパーを執筆する上での英語のライティングスキルの向上を目指したい。

以上。





４）Cities by Design by Peter Rowe and Alex Krieger
名物教授二人による授業であり、毎度語られる都市デザイン講義は聞いていて、とてもワクワクするものだった。
また、各都市のセッション後にはチームプレゼンがあり、学生が都市デザインの歴史やプラン、実現された都市空間についての調査報告を行う。

僕は上海チームだったが、都市デザイン学科の学生や他のMdesの学生とも共同作業ができ、ディスカッションも盛り上がったため、非常に楽しめた。
テーマは上海のSuper Tall Buildingが集結するPudong, Lujiazui地区の近代の変遷と現在の都市空間の成功と影。

プレゼン中、上海と東京の都市空間の比較や問題点指摘をしてみたものの、東京はアメリカ人にとっては混沌とした状態や雑踏に凄みを感じるらしく、東京の問題点である職住分離による多様性の欠如などは認識していない様子だった。

最終プレゼン、自身のパートはこちら



成果としては下記：

・都市デザインにおける基本知識を米系文脈の中で理解できた
・都市環境の事例と成り立ちを知ることで、今後どのような観察眼を持つべきかを理解


継続課題としては下記：
・都市デザイン領域は定性的な判断や成果が多いため、切り取る側の視点やスタンスにどうしても引き寄せられてしまう。定性的な観察と定量的な観察をどう組み合わせてゆくかを探求する必要がある。

以上。



写真は学期の無事の終了を祝してのアフタヌーンティ＠ボストン公共図書館。教授と学生を囲んでの和やかな一時であり、お互いの健闘を称え合った。

Mid-term 終了！

先々週にFirst Semesterの山場だったMid-term期間（テストや課題中間提出）が終了した。
米国スタイルの授業やAssignment（課題または宿題）について行くので精一杯だった今学期の前半が無事に終わった。

我が不動産デザイン学科はポストプロフェッショナルということもあり、ネットワーキングを行うイベントが、毎週のように開催されていて、学生は皆、学業に励む傍らで精力的にネットワーキングに出かける。
不動産は「ロケーション、ロケーション、ロケーション」と言われるが、同時に、「ネットワーキング、ネットワーキング、ネットワーキング！」なのである。皆社会人経験があるので社交に長けた同級生が多く、本当に刺激になるし、お互いに誘い合うので自然と実業界、アカデミア問わずにネットワークが広がることが嬉しい。

各授業とも濃密かつ集中力が必要なので疲れ果てるが、その後にはネットワーキングに出かけ、一杯飲んでリフレッシュ、また図書館に戻りAssignmentをこなし、リーディングを行い、場合によってはグループワークを深夜まで続ける日々が続いた。

慣れない環境の中で最初の山場となるMid-term期間を勉強仲間とともに乗り切れたことに今は何より、安堵している。Semesterの折り返し地点を無事に通過といったことろか。

僕のMid-term戦歴と学びを備忘録として記したい。


１）Real Estate Finance & Development
Mid-termは２つ。ファイナンスモーゲージテストと不動産鑑定評価課題（Appraisal Project）

まずは我らが不動産デザイン学科の必須授業であり根幹の１つであるクラスのファイナンスモーゲージテスト。つまりは不動産デベが資金調達する際に銀行からいくらを、どれくらいの金利で、どのくらいの期間借りれば、プロジェクトが成り立つかを計算するテスト。またDCF法や投資評価指標の基本も抑えるテスト。

日本での不動産投資では見てこなかった指標や手法も身につけることができ、不動産ファイナンスのメカニズムの基礎を理解する上では非常に役立ったテスト。
ただし、相当にハードなテストであることは間違いない。満点を取れる学生は毎年２人程度とのことで、今年も例年どおりとのこと。自身の感触は80%あたり。


次に不動産鑑定評価（Appraisal Project）。これはグループで行うプロジェクトで、ボストンの特定のエリアと不動産を選択して、その不動産評価を行うもの。
このプロジェクトに上記のファイナンスの基礎知識を応用しつつ、最終的な不動産評価レポートを作成することが目的である。実際の街が対象なので、色々な意味で盛り上がる。
自分が投資家なら、レジ系にするかリテール系、はたまたAクラスオフィスを投資対象とし選ぶか。。

我々はチーム自体が多国籍ということもあり、各国に帰ってもマーケットや扱い方に共通点があるレジデンス系を選択。下記に最終レポートの一部を公開する。

マクロ、ミクロレベルでのマーケット・トレンドの調査から始まり、実際の物件訪問、比較対象物件の調査を経て、最終的にスプレッドシートを作成。DCF分析まで至る。
DCF（ディスカウント・キャッシュ・フロー）で明らかになるのは、その物件が自分たちの期待する投資を満足するためには、一体いくらで購入する必要があるか？というもの。
物件取得後から物件売却までの収益を、期待する利回りで現在価値まで割り引くのだ。

チームワークにも恵まれ、学びの多いプロジェクトとなったし、この指標如何によって不動産のデザイン余地などにももちろん影響するわけなので新たな武器を手に入れた感じだ。
こちらは結果が出揃い、我々のチームはほぼフルスコアを獲得することができた。

ボストン、ノースエンド地区をプロジェクトに選んだ

マクロ、ミクロレベルでのマーケット分析

対象物件の調査

Comparable（比較物件）の調査と比較

DCF法による分析

２）Real Estate and City Making in China
一般的にリサーチ・セミナー形式と言われるこの授業は少数精鋭で中国新興都市におけるリサーチを各学生が行い、Mid-termにその成果を授業で発表する。
Bing Wang教授と二人三脚でリサーチを行い、約１時間の持ち時間の中でクラスに対してリサーチを共有することから、さながら学生個人が授業の一部を行っているようなものだ。

僕にとってもほぼはじめての英語での長時間プレゼンだったし、リサーチもボリュームが多かったことから、Mid-termの山場の１つであった。

僕のリサーチテーマは「Challenges in International Real Estate Investment in China」だ。
以前から興味のあった分野で、新興都市で如何に我々日本企業が不動産開発や投資を軸としながらも都市生活の創造に貢献できるかを探るものだ。
「Why do we invest in China?」というシンプルな問いかけを軸に、中国に投資してきた森ビルや鹿島のケーススタディをもとに、そのチャレンジと成功、そして困難をどう乗り越えたかをあぶり出す。

森ビルの例では上海ワールドファイナンシャルセンターと六本木ヒルズのオフィス棟を比較しつつ、簡易な投資対効果等を比較した。

鹿島の例は担当だったこともあり、瀋陽でのマスタープラン策定から端を発した、VankeグループとのJVによる分譲マンション事業の採算と、虎ノ門タワーズレジデンスの採算を簡易試算をもとに行った。

結果は統計や実経験に基づいたケーススタディが好評で、クラスのメンバー、そして教授からもポジティブなフィードバックがいただけた。英語でのプレゼンではあったものの、プレゼン英語を極力シンプルで伝わりやすいもので一旦組んだうえで、当日はテキストを読まずに、自分の言葉で話せたこと。そもそも統計やケーススタディの組み立てを明快に出来たことで研究内容がストレートに伝わったようだ。

今後の研究についても、このテーマを深掘りしてよいとの快諾を得られ、はじめての充実感を味わった。

以上が山場となったMid-termと振り返り。