サマー・インターン （その２ 実践編）

前回に引き続き、実践編として、サマー・インターンでの経験や学びについてまとめておきたい。

Asia Real Estate Trekが提供してくれたサマー・インターンへの門戸を開き、実際に働いてみるために、早速行動を開始した。

実は、外資系金融（GS、Morgan Stanley、JP Morgan etc）やコンサル系（ボスコン、マッキンゼー）は、早速一年目の秋に開催されるボストン・キャリアフォーラムでインターンが決定されることが多い。
これは海外からのサマー・インターンが卒業後の採用を決めるうえでの登竜門となるからだ。

僕の場合は、まだ不動産を通じてのヴィジョンを広げたい時期だったし、様々なオプションを見ておきたかったのでボストン・キャリアフォーラムは見学する程度に留めた。ただし気づきも多く、いわゆるReal Estate Private Equityについては少数精鋭で中途採用が多いことから新卒に重きをおいているボスキャリで有用な情報を得るにはいたらなかったのだ。
逆に自分の意志を固めるうえでもよい機会だった。ネームバリューによらない仕事の仕方をしたいということ。即戦力として責任ある立場でのコミットメントがしたいこと。そして自身の行っている建築と不動産活動を加速してくれる仕事であること。


話は戻り、早速Trek中にネットワーキングできた各社Managing Directorと、面談やランチのセッティングをさせていただき、結果的にMorgan Stanley Capital KKとAngelo Gordon & Co LLC、Phoenix Property Investorsからサマー・インターンのオファーをいただいた。

実際にはMorgan Stanley Capital KK (MSC)にて約10週間、Angelo Gordon(AG)にて２日間のインターンを行った。

各企業の特徴は（その１応募編）で記載した通り。
言えるのは各３社のMDは皆、リーマンショックを経験し、なおかつ今でも組織をリードしているため、非常に人格者であり、そして大胆さと慎重さを併せ持っていながら気前がよい、ということ。またそれぞれに投資に対しての得意な戦略があるというのも面白い。



応募についてのTipsは下記
・一年目で習得したProforma構築スキルを表すマテリアルを先方と共有する

・Investment Memoを作成した資料を共有する
（特にRick PeiserのFinal Projectがよいだろう）

・ランチはチームとの相性を図るもの。態度をはっきりと決めてゆくと同時に自然体で

・Aqiuisition、Fund Raising、Asset Managementなどのチームの役割を頭に入れる

・インタビューは英語と日本語両方なので、どちらでも答えられるように

・コールの場合は立って電話するのがおすすめ。ポジティブな気持ちが伝わる



Morgan Stanley Capital KK（MSC） 編

具体的に関わったディールの名前は挙げられないので、概要のみまとめておく
ちなみにディールの最中はコードネームで呼ばれている。
MSCの特徴はAquisitionチームとAsset Managementチームが別れていてそれぞれ１０人と１５人程度、またバックオフィスから構成される。



各ディールの流れは下記（REPEほぼ共通）
Underwriting→ICOMM（投資委員会プレゼン）→Acquisition→Renovation or Conversion→Lease out→Property Management→Disposition



・某ホテルのリノベーションとブランド誘致
４０年以上経つかなり古びたホテルを買い取り、耐震改修を行いつつ、全面階層を行い、海外ホテルブランドを誘致するディール。
Total Capitalizationは約60MM USD。当然ながら建築系バックグラウンドを活かすべきプロジェクトだったため、充実感を持って担当させていただいた。

・某ショッピングセンター
近郊都市の駅前に位置するショッピングセンターのアセットマネジメント段階。改装も同時に行いつつ、いかに有力なテナントを目標賃料で誘致するかが鍵。
Total Capitalizationは約80MM USD。アセットマネジメントチームの中で動かせていただきつつ、リーシングと管理がいかにディールの中で大切か、そして機会創出についても実は「床」の動きを追いかけることで、発見できるものがあることを学ぶ。

・某社宅、オフィス、賃貸住宅ポートフォリオ
都心部および核都市における混成型のポートフォリオ構築のためのUnderwriting。こちらは初めての本格的なAcquisitionに向けたUnderwritingを担当させていただき、異常にエキサイティングな投資委員会も経験させていただいた。各物件をポートフォリオに入れるか否か、どういったリスクをとるのか、どのアップサイドの可能性を見るのかなど、様々な視点を学ぶ。

・Final Presentation
こちらは、各インターン生が最終日に経過の成果を発表するうえでも重要となるプレゼンテーション。僕の場合は以前より興味があり、自身でも実践していたModern Disruptorとの協働の可能性についてまとめた。いわゆるAirbnbやWeworkを保有不動産で展開した場合、ということだ。集大成としてInvestment Memo形式でまとめることができたため、Morgan Stanleyとの共同研究のような形でいい成果が出た。ただし、実際にMSCのファンドに組み込むとなるとVolatilityが高かったり法的グレーゾーンが多いこと、またCapital Marketではまだこういった投資商材が確立されていないため、まだ実践に組み込むこと難しい判断だった。


Angelo Gordon & Co. LLC（AG） 編

こちらも具体的に関わったディールの名前は挙げられないので、概要のみまとめておく
こちらは短期間での経験となったため、今までのディールで実際につくりあげた物件を東京近郊に限ってツアーガイドしていただきながら、また少し建築的視点からのAdd Valueについて関わらせていただいた。また、ボストンに戻ってからもメールベースでのヘルプを行った。
AGのチームの特徴はなんと言っても少数精鋭。そしてアウトソース先と上手に連携しながら、Add Value思考のディールを得意とする。各ディール・オフィサーはMy Baby Projectという表現にみられるように、全ての面倒を自身の最良により見る。


プロパティ・ツアーでは代表的なディールである３物件を回った。どれもAGの投資フィロソフィーを示す非常に面白い事例だ。

・都内某商業ビル
プランテックとともに外装も一新し、そして道路付けを少し変更してのテナント面積確保というウルトラCを行った物件を始めに見せていただいた。
こちらは、以前の仕事場にも近かったこともあり、じつは知っていたビルだったが、このリノベーションに、こういったファンドのメカニズムが働いていたことを今となっては理解できるのが有り難い。

・都内Class A超高層オフィス
こちらは某デベロッパーによる有名なビルでリーマンショック前後の取引により、様々なファンドの手に渡った。こちらのエントランス部を大々的にリノベーションし、さらに飲食店を誘致しやすいように動線なども変更。
最終的には非常にいいPerfromanceのディールだったとのこと。

・都内繁華街に位置する小規模商業ビル
こちらも外観内装ともにかなりのリノベーションを行っており、実際に新築のような様相まで呈している。テナントの総入れ替えを行いながら目標賃料まで持っていったとのこと。

・建築的Add Value
また、現在検討中との再開発用地について、総合設計によるValue Upが見込めるかどうかの検討を担当させていただいた。こちらは実際に再開発となると出口がデベロッパー等になることから、このPerspectiveがAcqisition段階で見通すことができれば、相当のアップサイドシナリオとなることになる。ここはゼネコン設計部出身者としての腕の見せどころである。

最終的にはどちらの組織も、チームのほぼ全員と実際のディール、ランチやディナーを通じてじっくりとお話させていただい、それぞれのカルチャーやディール・オフィサーのあり方についての違いなども理解でき、これ以上にない有意義なインターンとなった。

インターン前にRickやApeseche、そしてHBSのNoriのクラスを取っていて本当によかった。そこで習得した技術や考え方が、インターンの入り口からビシバシと役立っていた。これら不動産デザイン学科での学びと、現実世界のディールの一端を担えたことで、見えるものがよりクリアになった。
この機会を与えてくれた各社のMDは僕にとってはもはやMentorであり、今後も大切にしたい繋がりである。心から感謝を申し上げる。

Japan Trek 2018 by Japan GSD

ハーバードの各大学院は近年、研究と実地調査のためのフィールドトレックを日本で開催しているが、我らがJapan GSDも今年になってはじめて開催に漕ぎ着けた。
自身が代表を務めるJapan GSD、いわゆるハーバード・デザイン・スクール日本人会の皆の努力の賜物である。

そして我々を受け入れてくれた企業、教育機関、スポンサーの皆様には心から感謝申し上げます。

森ビルの都市模型　施設整備が進む東京を俯瞰することができる

日建設計でのセッション　GSDの大先輩からもレクチャーを受けることができた

工事中の新国立競技場

来年も次期Japan GSDが引き継いでくれるので、興味のある方は是非ご連絡ください。

ジャパントレックの内容と成果は下記。

1週間のスタディ・ツアーであり、東京オリンピックに向けた施設整備やインフラ整備が進む東京を、各人の始点からスタディ・ツアーと企業訪問を通じて考察する。






訪れた拠点は概ね下記
・浅草
・秋葉原（メイドカフェ、ラジオ会館）
・皇居
・銀座
・代々木体育館
・豊洲エリア＋築地
・新宿＋都庁







スタディ・ツアーの最後2日間では東京大学にて「ポストオリンピック・パラリンピックに向けた100のソリューションを考える」と題したワークショップを行った。このワークショップで、日本の大学院生と高校生、アドバイザーの教授陣、研究者を交えて、ポスト・オリンピックに向けた約70個ほどの施設活用アイデアを練り上げ、発表。






これらの成果物は現在レポートに纏め中で、最終的には官庁、教育機関、そしてお世話になった企業やスポンサーに提供予定。

提案はインスタグラムで #gsdjapantrek2018 と検索して頂ければすべて公開されているので、是非ご一覧いただきたい。

4－5時間で成果物を出すという、かなりタイトなスケジュールだったが、新国立競技場とその周辺地域に関して、ハーバード生ならではの、様々な視点からのアイデアが出た。

都市計画的視点、インフラ、観光的アイデア、不動産的視点、外国人ならではの視点 etc





個人的な感想と後日談的に語っていたことでの気づきを纏めておきたい

・日本のプレゼンスが下がっていることへの危機感？
確かに相対的に下がっていることを感じるが、我々一人一人が伝道者となって、しっかりとリーダーシップを取ってゆけば、どんな人種であろうが着いてきてくれる。それを感じ、そして実践できたのは嬉しかった。


・日本の学生は内向き思考？
日本全体で見ればそうかもしれないが、ワークショップに参加してくれた世代やその関係者からすれば、僕が学生の時よりも遥かに国際化されており、またSNS等のおかげで情報もリーチしやすくなっており、海外での経験に貪欲と感じた。具体的にトレック後に何人かから留学やキャリアの相談もいただいた。


・わかりやすさ命
寿司を習っておいてよかった。とりあえず分かりやすいところから日本の良さを伝えて往く手段を皆が持つべき。同人誌はちょっと過激すぎてウケなかった笑
銀だこのテイクアウトはホームパーテイに最適で、評判もよかった。あと日本のビールは旨いとのこと。


・高校生
特に印象的だったのがRoute Hというベネッセが提供する米国トップ校を目指す塾からの参加高校生たち。国際感覚に優れ、質問力も鋭く、そして純粋。投げかける問題も素朴で核心をついたものが多かった。はっきりいって建築や都市計画に触れるのは大学生からではなく、もっと若い頃からでもよいと思っていたが、彼らを少しでもインスパイアできていれば嬉しい。


・分野横断領域的なことが必要
ハーバード・デザインスクール流の分野横断的思考が日本の建築学科にも必要。
都市、建築、ランドスケープ、不動産だけではなく、公共政策やビジネスといった観点。これからは日本の建築系大学院にもこれらの視点をあたえる、分野横断的な講座が必要不可欠だと思う。我らがJapan GSDのアドバイザーであるMark Mulligan教授が今年から法政大学で教鞭を取るとのことなので、盛り立ててゆきたい。逆に日本の建築学生は建築アイデアについては強いので、そこは誇れる。

Special Thanks:
〇ワークショップ講評&レクチャー：
- 小林博人 教授　（慶應義塾大学）
- 矢口哲也 教授　（早稲田大学）
- 千葉学 教授　（東京大学）
- 小林恵吾 教授　（早稲田大学）
- 高重吉邦 氏 （富士通株式会社）
- 尾澤章浩 氏 （Route H）

〇協賛企業：富士通株式会社、Route H、ベネッセGlobal Learning Center
〇協力大学：慶應義塾大学、東京大学、早稲田大学
〇協力企業：株式会社　竹中工務店、株式会社　日建設計、三井不動産 株式会社、三菱地所 株式会社、森ビル 株式会社＋一般財団法人　森記念財団、隈研吾建築都市設計事務所、株式会社アンジェロ・ゴードン・インターナショナル・エルエルシー、ゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパン有限会社、ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社、モルガン・スタンレー・キャピタル株式会社

東北大震災・復興プロジェクト・スペシャルトーク＠ハーバード・デザインスクール

東北復興、石巻川の上プロジェクトについてのスペシャルトークをハーバードGSD（デザインスクール）にて開催

（English Follows）




これは、不動産とデザインの融合を軸にした自身のProfit Oriented活動とともに、重要なライフワークの柱であるNon for Profit Oriented活動のひとつ。


まちは、従来型の不動産開発だけでは決して面白くはならず、ボトムアップ型の市民活動によるパブリックプレイスがあってこそ、魅力的なものになると考えている。

とくにこれからの日本の都市ようにシュリンキングしてゆく場所においては。



今回幸運にも自身の手がけたコミュニティセンターと復興プロジェクトのあらましをハーバードでプレゼンする機会を得られたので共有しておきたい。



復興団体の「川の上プロジェクト」事務局長であり長年の同士である三浦先生がハーバードGSDにいらしてくださった。

石巻・川の上プロジェクトの詳細についてはこちら



講演タイトルは

Learning from Tohoku, Japan: Disaster Recovery and Community Design
- A case Study of Ishinomaki Kawanokami Project-



















スペシャルトークにはハーバード学内外からも様々な分野の学生達が集まり、真剣に耳を傾け、そして内容の濃い議論が交わされた。

デザインスクールからは地方再生や災害復興をデザインで解決しようと励む学生、都市開発と災害について研究する学生、都市計画を志す学生が集まり、ケネディ政策大学院やタフツ大学からは現役官僚の方々、そして建設業界から政策を学びにくる方々が集まった。

後援いただいたJapan GSDの皆様もあらためて感謝申し上げたい。












総勢20名、三浦さんがコーヒーのお供に仙台から持ってきてくれた萩の月も、一瞬でなくなる笑








ディスカッションの中でとくに盛り上がった項目やコメントは下記


・ボトムアップでの巻き込み、チームの力の重要性
・地元の有力者と若手混成チームの取組み手法
・その他地域、日本以外に適用可能なモデル
・東北は震災がきっかけで立ち上がった。では他の疲弊した地方は？
・「講」と呼ばれる相互補助システムが機能した。
・講はCo-workとして現代でも通用するのでは。
・百俵館のデザイン手法を地域にも広げる。










何より、人のちから、デザインのちからで復興とともにコミュニティが醸成されている成果を、この場で発表し、議論できたことを一日本人として誇りに思います。
世界に広がれ！川の上モデル！！




川の上プロジェクトのハーバード発表を記念しての一枚









Welcome to Harvard Miura san, the leader of the Kawanokami recovery project in Tohoku, Japan!


We were grateful to have pretty much diverse 20 students from all over Harvard GSD, HKS and Tufts Univ. We made a presentation on the process of the recovery, workshop and community planning. Also, had vibrant discussions with talented students. Special thanks to Japan GSD for their support.
Surprisingly, the Japanese sweets which Miura san brought from Tohoku, Japan vanished fast!


I would like to share thoughts and points made in our discussion.

- Significance of the bottom-up approach and team work
- Implementation by the mixed team comprised of local leaders and youthful powers.
- Applicable model to other areas both in Japan and worldwide
- The disaster became the trigger for them to revitalize, then how about other shrinking area in Japan?
- Mutually dependent system named "Co" worked very well
- The concept "Co" can be interpreted as Co-work in our time
- Design scheme of Hyappyokan is worth spreading among the area



On top of that, as fellow Japanese, We were very much proud that this wonderful opportunity allowed us to share our achievement through the project with Harvard community.

Hope the Kawanokami model inspires the world!!!





スペシャルトークの成功と充実した学生との議論の後はお約束のJohn Harvard Brewery